A seguito dell’emanazione del Decreto Legge n.34 del 19 Maggio 2020, successivamente convertito con modificazioni dalla Legge 77 del 17 Luglio 2020, CASA L.P. Spa ha avviato un processo di valutazione e verifica circa la possibilità di accedere ai benefici fiscali ivi previsti con interventi manutentivi sul patrimonio ERP di proprietà dei Comuni gestito dalla Società, sia per quanto attiene l’efficientamento energetico che la riduzione del rischio sismico.

Una volta verificato il possesso dei requisiti soggettivi per l’accesso a tali benefici si è proceduto ad un primo campionamento del patrimonio sul quale potenzialmente concentrare gli interventi dando la priorità agli edifici con le seguenti caratteristiche:

- Presenza di impianti di riscaldamento centralizzato/autonomo;

- Intera proprietà dei Comuni o comunque Condomini amministrati con maggioranza della proprietà;

- Caratteristiche geometriche/architettoniche idonee alla realizzazione degli interventi;

- Inserimento in area a Rischio Sismico pari od inferiore alla Classe 3 (per il Sismabonus);
 

Tale operazione ha dato luogo alla individuazione di un elenco di edifici relativamente ridotto rispetto alla consistenza del patrimonio gestito.
 

Si è giunti in questo modo alla determinazione di un elenco di 53 edifici localizzati nell’ambito provinciale sui quali si è provveduto ad eseguire sopralluoghi puntuali con i vari operatori economici e a formulare una quantificazione parametrica dei costi degli interventi, sia per la quota a carico del Superbonus sia per quella extra superbonus a carico dei Comuni/proprietari, per una somma complessiva di oltre sessanta milioni di euro.

L’entità dell’operazione, sia in termini numerici che di costo, ha esposto fin da subito criticità molto concrete in ordine alle risorse operative ed economiche a disposizione della Società, per quanto atteneva l’attività di progettazione, appalto, esecuzione e collaudo dei lavori. Ulteriore questione da vagliare riguardava l’allocazione dei rischi legati alla realizzazione delle opere, tenuto conto del ristrettissimo termine temporale previsto dalle norme per il completamento dei lavori, che nel settore dell’ERP era stabilito inizialmente al 31/12/2022.

Altro elemento di valutazione era l’eventuale gestione e manutenzione delle opere realizzate con particolare riferimento alle dotazioni impiantistiche previste dal Superbonus (impianti fotovoltaici e di accumulo, impianti di ricarica veicoli, impianti di riscaldamento e contabilizzazione del calore, ecc.) che sarebbero altrimenti rimaste a carico di CASALP.

Lo strumento più adeguato per la gestione efficace dell'intero progetto, per il superamento delle suddette criticità e per il miglioramento della qualità dei contesti abitativi coinvolti dagli interventi, offrendo agli utenti la gestione di taluni servizi all'interno degli edifici, è apparso fin da subito quello del Partenariato Pubblico Privato previsto dall’art.179 e segg. del D.Lgs. 50/2016. Il PPP è uno strumento che prevede una commistione tra apporto pubblico e privato, nella realizzazione e gestione di progetti complessi caratterizzati, come nel caso di specie, dall'elevato costo e dal vasto campo d'azione degli interventi. CASALP ha dovuto poi compiere una ulteriore scelta, tra il PPP ad iniziativa pubblica o ad iniziativa privata. Nel primo caso, la Società avrebbe dovuto provvedere con le proprie forze ad elaborare l'intero progetto da porre a base di gara, sostenendone i costi iniziali ma la carenza delle risorse interne - sia economico/finanziarie che umane - che sarebbero necessitate per fronteggiare un tale progetto, nel rispetto dei ristretti tempi imposti dalla normativa, ha spinto ad optare per il PPP ad iniziativa privata. Ciò ha consentito di poter utilizzare le capacità dei privati anche per la "progettazione" dei numerosi interventi previsti, ampliando notevolmente la platea degli immobili coinvolti (se la Società avesse agito con le proprie forze senza aprirsi al mercato, il campo d'azione degli interventi avrebbe potuto riguardare un numero di edifici molto limitato). E' importante sottolineare inoltre la caratteristica fondamentale del PPP: il trasferimento trasparente, proporzionato e mirato, nei confronti dei privati, dei principali rischi del progetto.

Al fine di avviare il percorso del PPP ad iniziativa privata e con lo scopo di stimolare il mercato degli operatori economici, si è quindi giunti alla pubblicazione di una Consultazione Preliminare di Mercato, nel mese di Novembre del 2020.

A seguito di tale pubblicazione sono stati individuati quattro Operatori Economici con i quali è stato intrapreso un confronto, finalizzato all’ottimizzazione del risultato da ottenersi mediante la scelta, da parte di ciascun Operatore, di un Lotto di edifici fra quelli individuati, che non presentasse sovrapposizioni e quindi riducesse potenzialmente la platea di edifici interessati.

Da ciò ne è conseguito che ciascun Operatore ha sviluppato una specifica proposta sul lotto prescelto. Il rapporto è stato formalizzato tramite la sottoscrizione di singoli Protocolli d’Intesa nei quali si regolavano gli aspetti operativi della fase di elaborazione della proposta di fattibilità e si definivano gli obiettivi dell’operazione, il ruolo di ciascun soggetto, l’individuazione del lotto di edifici sui quali proporre proposta di Partenariato Pubblico Privato (PPP), le attività a carico di CasaLP e del soggetto Potenziale partner del PPP con monitoraggio delle varie fasi ed infine le modalità di interazione tra CasaLP ed il soggetto Potenziale partner del PPP.
 

Successivamente è pervenuta da parte di un quinto Operatore la manifestazione dell’interesse a produrre anch’esso una proposta di fattibilità su edifici gestiti dalla Società, in seguito alla quale, sempre nell’ottica di ampliare la platea di immobili, è stato possibile individuare con le stesse modalità dei precedenti, ulteriori dieci edifici, per un valore complessivo stimato dell’operazione di oltre tredici milioni di euro.
 

Anche con il nuovo operatore è stato stipulato nel mese di Aprile 2021 il Protocollo d’Intesa di cui sopra, e sono state quindi avviate, con il supporto dei dipendenti della Società, le operazioni di verifica tecnico/documentale e di sopralluogo negli immobili.
 

Nel mese di settembre 2021 è pervenuta la prima Proposta da parte dell’Operatore Economico del Lotto 5 per un valore economico complessivo di oltre 25 milioni di euro, di cui circa 1,5 milioni di euro riguardanti opere escluse dai benefici fiscali, che troveranno copertura con le risorse disposte attraverso specifico POR.
 

CASALP ha svolto le Assemblee condominiali per ottenere l’approvazione delle quote a carico dei proprietari privati ed ha quindi sottoposto la Proposta al CDA che nella seduta del 05/10/2021 la ha approvata.

Al momento quindi sono in corso le attività propedeutiche alla effettuazione della gara per l’individuazione del Partner definitivo.

Analogamente l’attività si è svolta per il lotto 4 che ha trovato l’accoglimento quasi unanime da parte delle assemblee condominiali ad eccezione di un fabbricato per il quale è in corso la definizione di una nuova proposta progettuale per raggiungere la delibera definitiva da parte dei condomini.
 

Per i lotti 2 e 3 abbiamo ricevuto le bozze quasi definitive del materiale tecnico e finanziario ed è in corso l’analisi del materiale per procedere con l’espletamento delle assemblee condominiali e procedere quindi alla presentazione al CDA, in analogia al processo già avviato per i lotti 4 e 5, che contiamo di concludere entro l’anno almeno per il lotto 2.

Per il rimanente lotto 1, per i quali la redazione delle proposte non è ancora pervenuta, la Società ha stimolato l’eventuale interesse degli altri Operatori Economici ad assumere su di sé almeno parte degli edifici.
 

La procedura avviata per addivenire alla definitiva sottoscrizione del contratto di convenzione prevista dal PPP ad iniziativa privata ha dilatato notevolmente le tempistiche inizialmente previste dal cronoprogramma del progetto, data la complessità di espletamento della documentazione progettuale e finanziaria ricca di ostacoli e vincoli fin ora gestiti e abilmente superati dal gruppo di lavoro.